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2007年7月 1日 (日)

中間省略登記(?)の通達 4

(続き)ところで、諾約者である乙が宅地建物取引業者である場合には、別の観点からの検討が必要である。それは、宅地建物取引業法に、次の規定が存在しているからである。

(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)
第三十三条の二  宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号の一に該当する場合は、この限りでない。
一  宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令で定めるとき。
二  当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。

なお、一号の「国土交通省令で定めるとき」 とは、宅地建物取引業法施行規則で次のように定められている。

(法第三十三条の二第一号 の国土交通省令で定めるとき)
第十五条の六  法第三十三条の二第一号 の国土交通省令で定めるときは、次に掲げるとおりとする。
一  当該宅地が都市計画法 (昭和四十三年法律第百号)の規定により当該宅地建物取引業者が開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事に係るものであつて、かつ、公共施設(同法第四条第十四項 に規定する公共施設をいう。)の用に供されている土地で国又は地方公共団体が所有するものである場合において、当該開発許可に係る開発行為又は開発行為に関する工事の進捗の状況からみて、当該宅地について同法第四十条第一項 の規定の適用を受けることが確実と認められるとき。
二  当該宅地が新住宅市街地開発法 (昭和三十八年法律第百三十四号)第二条第一項 に規定する新住宅市街地開発事業で当該宅地建物取引業者が施行するものに係るものであつて、かつ、公共施設(同条第五項 に規定する公共施設をいう。)の用に供されている土地で国又は地方公共団体が所有するものである場合において、当該新住宅市街地開発事業の進捗の状況からみて、当該宅地について同法第二十九条第一項 の規定の適用を受けることが確実と認められるとき。
三  当該宅地が土地区画整理法 (昭和二十九年法律第百十九号)第百条の二 の規定により土地区画整理事業の施行者の管理する土地又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 (昭和五十年法律第六十七号)第八十三条 の規定において準用する土地区画整理法第百条の二 の規定により住宅街区整備事業の施行者の管理する土地(以下この号において「保留地予定地」という。)である場合において、当該宅地建物取引業者が、当該土地区画整理事業又は当該住宅街区整備事業に係る換地処分の公告の日の翌日に当該施行者が取得する当該保留地予定地である宅地を当該施行者から取得する契約を締結しているとき。

 非常に長い条文であるが、いわゆる民民の売買で、宅地建物取引業者が諾約者乙の立場で「第三者指定契約」を締結することは、宅地建物取引業法施行規則では規定されていない。したがって、宅地建物取引業者が当該契約を締結したときは、宅地建物取引業法33条の2の規定に違反することになる(「第三者のためにする契約」が違反することになるわけではない)。

 そこで、国土交通省では、宅地建物取引業法第33条の2の規定の適用が除外される場合として、宅地建物取引業法施行規則第15条の6に下記の内容を追加することを検討しているようである。
「宅地又は建物について、宅地建物取引業者が買主となる売買契約等であって当該宅地又は建物の所有権を当該宅地建物取引業者が指定する自己又は第三者に移転することを約するものを締結しているとき」

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