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2012年4月 2日 (月)

収益物件の不動産の売買が行われた場合、将来の賃貸料が債権譲渡されていたら・・・・(野々垣バージョン)

こんなトラブルを未然に防止するためにはどうすればいいか。ひとつの方法として、債権譲渡登記の有無を確認する、賃借人に債権譲渡通知の受領の有無を確認するなどの方法が考えられる。しかしながら、買主側で、水も漏らさず調査することは不可能である。したがって、売買契約書に将来債権について債権譲渡がないことの保証条項を入れるなどの必要があるのではないか。

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また、仮に、債権譲渡されている場合には、あたかも売買時に抵当権を抹消するがごとく、売買代金で譲渡人・譲受人間の債権債務を清算して債権譲渡契約を解除するなどの必要があろう。

もっとも、売買が行われた時点で譲渡人は将来債権を受領する権原を失うのであるから譲受人は不動産の買主に対抗できないという考え方もあろう。しかしながら、賃料は賃貸人という立場で受領する権原が発生するのであり、所有者という立場で受領する権原が生じているわけではないから、検討を要するであろう。

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