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2012年10月 1日 (月)

農地法の許可にともなう固定資産評価額の変更と登録免許税

 農地法5条の許可があり、農地から他の用途に変更することが許可されると、まだ現況が変わらなくても固定資産評価額を許可後の用途にあわせて変更する例が多いと思われる。
 そして、実際には翌年の1月1日を基準として固定資産税が課されるので、許可後にすぐに所有権移転登記を申請する場合には、農地としての評価額に税率を乗じて登録免許税を算出すれば足りるため、許可後に宅地として使用する場合であっても、登録免許税は非常に安くすむことが多い。
 一方、不動産取得税は、固定資産台帳に登録されている近傍類似地の1㎡あたりの価格に取得面積を乗じて得た額から、造成費に相当する額を控除した額を課税価格とすることが多いようなので、実態に合わせて課税していると言えるであろう。

 以上のように、登録免許税は安くすむのでクレームを言う人もいないが、本来は、不動産取得税のように合理的な計算をすべきなのかもしれない。

 今回、珍しいケースにあたった。それは、過去、農地法5条の許可を受けた土地が転用されずにいたところ、ある特別な理由があって3条の許可により地元の農家の人が買い受けることになった。ところが、過去に5条の許可を受けていたために雑種地並の固定資産評価額になっており、3条許可にもとづき所有権移転登記をする際に、高額な登録免許税がかかってしまうことになった。
 本来、3条の許可が出るので、土地の価値としては農地として登録免許税の課税価格を算出するのが合理的だと思うのだが、どうも、そこまで綿密な課税方法にはなっていない。

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